Creci-SP: Venda de imóveis usados sobe 76,54% em 2011 SÃO PAULO

As vendas de imóveis usados na capital paulista subiram 30,87% em dezembro sobre novembro. Com o resultado, as vendas fecharam o ano de 2011 com crescimento de 76,54%. Em relação ao volume de novos aluguéis contratados, houve alta de 11,64% em dezembro ante novembro e de 25,49% no acumulado do ano. Os dados foram divulgados pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP) com base em pesquisa realizada com 460 imobiliárias da cidade. Os dados do Creci-SP mostram que o preço médio das casas e apartamentos usados negociados permaneceu estável em 2011. Em dezembro, houve queda de 1,93% nos preços médios dos imóveis vendidos em dezembro, levando o acumulado do ano para uma alta de 6,78%, nível próximo ao registrado pela inflação medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), de 6,5%. Já o preço médio dos alugueis fechou 2011 com elevação de 13,6%. Os imóveis usados mais vendidos em dezembro corresponderam aos de valor superior a R$ 200 mil - foram 67,99% dos contratos fechados pelas imobiliárias. O preço médio passou de R$ 3.230 o metro quadrado em novembro para R$ 5.000 no mês seguinte, alta de 54,8%. As maiores valorizações se concentraram entre os apartamentos de padrão médio com até sete anos de construção e localizados nos bairros com maiores valores médios da capital paulista, como Alto da Boa Vista, Jardim Paulista e Moema. Mais da metade (50,53%) das vendas foram feitas por meio de financiamento bancário, seguido de compra à vista (44,88%) e parcelamento direto com o proprietário (4,59%). Em dezembro, as imobiliárias consultadas pelo Creci-SP alugaram 970 imóveis, 50,72% de casas e 49,28% de apartamentos. A faixa de valor com maior número de novas locações (17,64%) foi a dos aluguéis entre R$ 401 e R$ 600 mensais. O aluguel que mais aumentou em dezembro na cidade foi o de apartamentos de dois dormitórios situados em bairros como Itaquera, Brasilândia e São Miguel Paulista. O preço médio subiu 69,27%, de R$ 640 em novembro para R$ 1.083,33 em dezembro. Inadimplência O porcentual de inquilinos com pagamento atrasado nas imobiliárias consultadas foi de 5,1% em dezembro, ou 22,01% a mais do que o patamar de 4,18% de devedores verificado em novembro. No último mês de 2011, as imobiliárias receberam de volta as chaves de 676 imóveis. Desses, 43,93% tiveram motivos financeiros para deixar o imóvel. O número de imóveis devolvidos é equivalente a 69,69% do total de novas locações, maior que os 56,67% apurados em novembro. WLADIMIR D'ANDRADE - Agencia Estado – 07 de Março de 2012

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O que é exclusividade?

O Conselho Federal de Corretores de Imóveis - COFECI - determina que a empresa Imobiliária disponha de autorização exclusiva para intermediar as transações anunciadas.

Exclusividade é quando você escolhe apenas uma empresa para transacionar o seu imóvel. Quando você coloca seu imóvel à venda e opta pela exclusividade em nossa empresa, você garante a agilidade e acelera a venda.

Saiba algumas das vantagens em ter o seu imóvel exclusivo:

  Placas no imóvel (facilita muito a venda)

  Anúncio em classificados

  Publicidade em site com fotos do imóvel

  Maior sigilo e segurança nas visitas e na transação

  Com a exclusividade o proprietário é o cliente da empresa

  Maior empenho na venda por parte da equipe de corretores

  Triagem dos candidatos compradores evitando propostas levianas

Enfim, para vender o imóvel você precisa torná-lo público, e somente com exclusividade você garante todas essas vantagens. O imóvel estando em várias imobiliárias gera confusão no mercado, causando insegurança e desconfiança aos seus pretendentes, dificultando a venda. A não exclusividade gera ainda uma desorganização no mercado, uma vez que, sem assistência profissional o cliente acaba muitas vezes comprando imóveis passíveis de não serem registrados em Cartório competente.
A exclusividade traz segurança para ambas as partes.

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Onde investir seu dinheiro.

ATIVOS DE RENDA VARIÁVEL

São ativos cujo lucro é determinado pela diferença entre o preço de compra, mais os benefícios (aluguéis, no caso de imóveis ou dividendos, no caso das ações), menos o preço de venda. Além de ações, existem outros investimentos de renda variável, como moedas (dólar, euro, iene etc), commodities (soja, boi, açúcar, café etc) e fundos de investimento de renda variável.  

1- Fundos de investimentos de renda variável:  os ativos que compõem a carteira dos fundos de investimentos podem ser: ações, renda fixa, mistos, cambiais, imóveis, títulos de empresas emergentes, etc. Existe uma ampla variedade de fundos de investimentos, cada qual com sua composição, por isso é importante que você conheça o seu perfil de investimento para escolher o fundo mais adequado. Nos sites dos principais bancos (seção investimentos) você poderá encontrar maiores detalhes sobre cada um dos fundos de investimentos e se ele está adequado ao seu perfil de investidor. Em geral os fundos com maior rentabilidade são aqueles de perfil de investimento mais agressivo, onde o risco é maior. 

O valor mínimo de aplicação ou resgate varia muito de fundo para fundo, mas em geral a aplicação mínima começa a partir de R$ 100,00 o mesmo vale para os resgates mínimos. A tributação também é semelhante aos fundos de renda fixa, ou seja, taxa de administração e imposto de renda sobre os ganhos. 

2- Investimentos imobiliários: aquisição de bens imóveis como casas, terrenos, etc. Comprar um apartamento ou sala de escritório com o objetivo de obter uma renda mensal de aluguel sempre esteve associado a segurança. Dependendo das características do imóvel, os ganhos com aluguel ficam entre 0,50% e 1,20% ao mês (sem descontar os impostos).  Entretanto, investindo em imóveis você também deve levar em conta a sua liquidez, isto é, se você precisar vendê-lo com muita urgência, poderá encontrar dificuldades.

Para minimizar esse e outros riscos, você deve tomar alguns cuidados: 

Ao comprar um imóvel, a localização deve ser o primeiro fator a ser considerado. Evite imóveis que não tenham boa localização – por exemplo, em frente ou vizinhos a favelas, próximos a viadutos ou onde haja muito barulho, perto de bares e boates.  A segurança e a facilidade de acesso ao trabalho e à escola dos filhos, bem como a boa infra-estrutura de serviços do bairro (como bancos, supermercados, escolas e opções de lazer), são fundamentais para a qualidade de vida e o valor do imóvel. Os imóveis localizados em regiões residenciais com serviços são os mais fáceis de alugar. 

Quem investe em zonas que estão se expandindo também pode lucrar no futuro, quando a área estiver mais valorizada. Em locais onde existe pouco espaço para novos empreendimentos, os imóveis existentes tendem a se valorizar sempre. 

Na hora de escolher o tipo de imóvel para investir dê preferência para os imóveis comerciais e residenciais. Os investimentos em terrenos, fazendas, sítios e casa de praia devem ser vistos com mais cautela pois demoram mais para valorizar e porque a liquidez do mercado é menor ainda, isto é, mais gente quer casa para morar do que terreno ou sítio.

No caso comercial, fuja dos imóveis que já perderam valorização, por causa de localização pouco privilegiada, e que se encontrem deteriorados. Ou, ainda, os que estejam pouco ocupados, apesar de possuírem tempo de uso. 

Quanto aos imóveis usados, há sempre o risco de existir alguma pendência anterior que impeça a transferência do bem para o comprador. O ideal é ter um corretor ou um advogado para garantir a segurança do negócio. 

Também existe o risco de inadimplência no caso do aluguel  (o inquilino não pagar o aluguel) e o risco de não conseguir alugar o imóvel por algum tempo, tendo que arcar sozinho com todas as despesas de manutenção.

Os custos podem acabar pesando no seu bolso, principalmente os que se referem à manutenção dos imóveis: condomínio, gastos com a faxineira para manter o imóvel limpo quando não estiver alugado, impostos e taxas, etc. Na hora de alugar é importante fazer um contrato detalhando a responsabilidade pelos custos de manutenção do imóvel, só assim você evita disputas e dores de cabeça.

Não se esqueça também dos custos associados com a compra e/ou venda de um imóvel, como, por exemplo, corretagem, escritura, registro em cartório e imposto de transmissão. Os altos custos associados ao investimento em imóveis são a principal razão pela qual eles são considerados investimentos de longo prazo.

Quanto à tributação: dependendo do valor do aluguel o imposto de renda varia entre 15% e 27,5% dos ganhos. Além disso, se você alugou o imóvel através de uma corretora, é preciso pagar uma taxa mensal de cerca de 10% do valor do aluguel.

A aplicação em imóveis é para quem pretende aplicar no médio e longo prazos, então, nunca aplique em imóveis o dinheiro que  você vai precisar para pagar contas, pois você pode acabar tendo problemas no seu orçamento. Se o dinheiro que você pretende investir na compra do imóvel representar mais de 30% das suas economias, então você deve analisar bem as outras alternativas de investimentos para ter certeza que está fazendo um bom negócio. Em resumo, trocando a rentabilidade pela segurança, a compra de um imóvel pode resultar, no longo prazo, em um investimento atraente.

Armários valorizam o imóvel na hora da venda.

Quando se pensa em ir além das aparências na reforma pré-venda, melhorias estruturais e até arquitetônicas fazem a diferença em uma análise mais aprofundada do comprador.

A troca da fiação elétrica é a mais importante delas. "Por estar escondida, não é a primeira pergunta que um possível comprador faz ao visitar o imóvel.  Mas é um diferencial em prédios mais velhos".

A preocupação com a hidráulica segue a mesma lógica. Vazamentos aparentes e torneiras pingando, por exemplo, contam reais a menos ao negociar.

A estratégia de agregar valor passa ainda pela mudança arquitetônica dos ambientes.
"Na venda de apartamentos menores, ter cozinha americana é essencial para um melhor aproveitamento dos espaços".

Outra dica são os armários embutidos. "Eles aceleram a venda e, se bem conservados,  passam uma boa primeira imagem do imóvel."

Manutenção

Um caminho para quem quer "encher os olhos" do comprador com um imóvel que tenha aparência de mais novo, mas não pretende ter o gasto e a correria de "plásticas" de última hora, é nunca descuidar da aparência e da estrutura.

"O brasileiro teria mais sucesso nesse tipo de empreitada se pensasse como o americano, que está sempre pronto para vender seu imóvel

O que, em outras palavras, significa manutenção. "A cada três anos, deve-se refazer a pintura, que dentro de casa sofre com marcas de mãos, por exemplo", Já a fachada é abalada por chuvas e pela poluição. Também é bom trocar a fiação a cada dez anos".

Vai financiar um imóvel? Providencie estes documentos se Pessoa Fisica.

       Pessoa física 

·       Cópia da identidade e CPF (cônjuge também)

·       Se for casado certidão de casamento

·       Se for solteiro, certidão de nascimento.

·       Se for divorciado, certidao de averbaçao

·       Se for viuvo certidao e obito + certidao de casamento

·       Certidão de quitação de tributos e contribuição federais atualizados (Receita Federal);www.receita.fazenda.gov.br

·       Comprovante de endereço (mês atual)

·       Nº da Conta na CAIXA – pode ser poupança 

DO IMÓVEL:  

·       Certidão de Interio teor da matricula – Original, é valida por 30dias; contendo registro atual, ações reais, pessoais e reipersecutórias. Inexistência de ônus;

·       IPTU do ano vigente.

·       Habite-se (para imovel novo)

Dicas de cuidados ao se comprar um imóvel.

• Verifique informações sobre a Construtora e a Imobiliária junto ao Procon, Crea e Creci
• Visite obras já concluídas e entregues pela construtora
• Verifique informações com quem já comprou o empreendimento
• Observe principalmente o acabamento. Veja se os materiais e sua aplicação estão de acordo com o que lhe foi vendido.
• Observe se a construtora cumpriu os prazos estabelecidos no contrato de compra e venda
• Exija da construtora cópias da Certidão do Registro de Incorporação (é a "certidão de nascimento" do imóvel), do memorial descritivo (para conferir as especificações dos materiais aplicados), e das certidões negativas da fazenda federal, estadual e municipal.
• Exija da construtora, cópias do Alvará de construção da Prefeitura, e dos projetos aprovados
• Analise detalhadamente as cláusulas e condições de contrato de compra e venda, registrando-o posteriormente no Cartório Imobiliário
• Se o imóvel já estiver pronto, peça cópia do Habite-se, e da Certidão de Quitação da obra junto ao INSS (CND)
• Exija a Escritura de Compra e Venda e faça o Registro no Cartório Imobiliário. Só é dono quem registra!